¿Cómo aumentar la rentabilidad de un piso en alquiler?
¿Sabías que utilizando las técnicas de venta adecuadas y preparando correctamente tu propiedad, puedes aumentar la rentabilidad de tu apartamento en alquiler? En este post, te proponemos qué pasos dar para que un alquiler a corto plazo nos reporte los máximos beneficios.
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La estimación de la rentabilidad de su inversión comienza en la fase de selección del inmueble. Empezando por la ciudad, el potencial de la ubicación (la proximidad al centro, el prestigio del barrio, la distancia a las universidades, las escuelas, las paradas de autobús, las tiendas, etc.), y terminando por el estado del edificio y del apartamento. Es obvio que un moderno edificio de apartamentos con aparcamiento subterráneo, en pleno centro de la ciudad, tiene más posibilidades de recibir visitas que un apartamento en un bloque de grandes losas. Sin embargo, conviene recordar que es posible aumentar los beneficios en cualquier caso, incluso cuando no tenemos influencia en la ubicación o el estado del edificio. Pero antes de entrar en los consejos específicos, vamos a dedicar un momento a explicar qué significa realmente la rentabilidad.
Retorno de la inversión, rentabilidad del alquiler: ¿qué son?
El rendimiento de la inversión es uno de los aspectos clave que deben medirse cuando se ofrecen apartamentos en alquiler a corto plazo. En términos sencillos, la rentabilidad del alquiler es la relación entre los beneficios y los gastos. Al mismo tiempo, los gastos en sí incluyen muchos aspectos, como el mantenimiento del apartamento (tasas, facturas), impuestos, cuotas del préstamo, liquidación con la empresa intermediaria (si utilizamos sus servicios), limpieza, reformas, etc. Así que, en general, la idea es mantener un balance positivo y dejar la mayor cantidad de dinero posible en el bolsillo del propietario.
¿Cómo aumentar la rentabilidad de los alquileres de corta duración?
La buena noticia es que la rentabilidad se puede trabajar. Y no se trata en absoluto de invertir en mobiliario de lujo o equipamiento caro. La clave del éxito es determinar nuestro grupo objetivo, entender sus necesidades y presentar la oferta de tal manera que el destinatario no tenga ninguna duda de que quiere alquilar este apartamento y no otro. ¿Cómo hacerlo? He aquí nuestro conjunto de consejos.
Alquileres a corto plazo: cree un cliente modelo y prepare un apartamento sólo para él o ella
Un apartamento de alquiler a corto plazo es un producto que puede venderse mediante técnicas utilizadas habitualmente en el sector del comercio electrónico. Una de ellas es crear el llamado personaje, o cliente ideal. Si tiene la propiedad adecuada, puede decidir por sí mismo si se dirige a los turistas, a los clientes de negocios, a los jóvenes o a los ancianos, a las familias con niños o quizás a los huéspedes extranjeros. Sin embargo, en muchos casos, el propio apartamento -el número de habitaciones, la ubicación, las comodidades como el ascensor o el aparcamiento- nos pondrá sobre la pista de quién elegirá nuestra oferta.
Así, por ejemplo, un estudio en el centro de la ciudad atraerá a un viajero de negocios, mientras que dos habitaciones cerca de un parque, con cuna para los niños incluida, atraerán a una familia. Así que veamos el potencial de nuestro apartamento precisamente desde este punto de vista, y veamos si resaltar los valores importantes para el grupo objetivo en el anuncio aumentará el interés.
Redactar un anuncio eficaz para un apartamento en alquiler y apostar por la visita virtual
Un anuncio bien construido tiene un enorme poder de venta. Sin embargo, no basta con enumerar todos los detalles técnicos y las características. El destinatario que lea nuestra oferta debe conocer las ventajas de elegir ese lugar en concreto.
Por eso es buena idea hacer una lista de ventajas y presentarlas en consecuencia. Si ofrecemos una plaza de aparcamiento, que sea “disponible permanentemente” o “privada”, el balcón “con vistas a la ciudad” o “verde”, la cocina “totalmente equipada” y la cama “cómoda”. Utilizar los términos adecuados crea ideas concretas en el cliente potencial desde el principio: que no tendrá que perder tiempo buscando aparcamiento, que dormirá en un colchón cómodo y que tomará café por la mañana mientras admira el horizonte de la ciudad.
También hay que invertir en buenas fotos, vídeos y, antes que nada, en una visita virtual. Los usuarios de plataformas como Booking o Airbnb principalmente “compran con los ojos”. Por ello, recurrir a un fotógrafo de interiores profesional es imprescindible para completar el aspecto de tu anuncio.
Invertir en home staging
Para que las fotos tengan el poder de persuasión adecuado, es una buena idea realizar el llamado home staging. Podemos hacerlo nosotros mismos o subcontratar a una empresa que prepare los inmuebles para su venta o alquiler. ¿En qué se basa el home staging? En definitiva, en esa selección de elementos de interiorismo, equipamiento y accesorios, para que la vivienda tenga un aspecto lo más favorable posible. La limpieza, la impresión de amplitud, la coherencia, las flores frescas, los gráficos en las paredes, las diferentes fuentes de luz, los tejidos… todo esto hace que el apartamento sea más atractivo y tenga más posibilidades de ser elegido por los huéspedes.
Utilice la automatización; aproveche las nuevas tecnologías, por ejemplo, la monitorización del ruido.
La automatización de los procesos le permitirá ahorrar tiempo e incluso prescindir de la contratación de una persona o empresa adicional para gestionar la propiedad. La integración de los calendarios de reservas de todos los canales de venta, los sistemas de autocheck-in de los huéspedes… todo ello facilita las operaciones y compensa algunos costes -por ejemplo, los desplazamientos para la entrega de llaves-.
La monitorización del ruido también merece atención aparte. Se trata de un discreto dispositivo que, a través de una aplicación móvil, nos permite controlar si nuestros huéspedes, en contra de la normativa, no han celebrado una fiesta o reunión social en el apartamento. ¿Cómo se traduce este sistema en rentabilidad? En primer lugar, reduce el riesgo de que se produzcan daños en el apartamento y, por tanto, costosas reformas. Gracias a las notificaciones, podemos reaccionar a tiempo y prevenir posibles daños.
Descubra el poder de las recomendaciones
Las buenas valoraciones de los huéspedes bajo nuestro anuncio son un imán para atraer a más clientes. La técnica de la recomendación es muy utilizada en marketing, porque está comprobado que confiamos más en un lugar que ha sido visitado muchas veces y que tiene muchas estrellas. Por lo tanto, anime a los huéspedes a dejar reseñas positivas en línea. Pero antes, conviene asegurarse de que no tengan motivos para quejarse. Un servicio culto y eficiente, los más altos estándares de limpieza, el cumplimiento del anuncio con la realidad – son aspectos clave que minimizan el riesgo de comentarios negativos.
Gestionar los precios de forma regular
¿Un precio fijo independientemente de la temporada? Eso puede desanimar a los clientes potenciales. Si queremos aumentar el atractivo de nuestra oferta, debemos modificarla y ajustarla a lo que ocurre en el mercado. Al fin y al cabo, gracias a los descuentos, podemos aumentar la ocupación en los periodos muertos. También funcionan bien las ofertas especiales, como las del Primero de Mayo, el puente o las vacaciones. El destinatario tiene entonces la sensación de estar disfrutando de una promoción por tiempo limitado que puede no repetirse. Esto puede hacer que se decida a utilizar nuestros servicios antes.
Rentabilidad de un apartamento en alquiler: ¿a qué más merece la pena prestar atención?
Por supuesto, nuestro repaso no es exhaustivo de todas las formas de aumentar la rentabilidad de un apartamento en alquiler a corto plazo. Otros aspectos a los que vale la pena prestar atención son, por ejemplo, las cuestiones fiscales, el establecimiento de una asociación con una empresa de gestión de apartamentos en alquiler, la remodelación de la propiedad y la separación de otra habitación. Cada apartamento requiere un enfoque individual y el análisis de qué soluciones serán más beneficiosas.